不動産投資は大きな資金を動かすことで、月に1,000万円以上の収入を得ることも可能です。投資を検討したことがある方なら、誰もが不動産投資についても調べたことがあるのではないでしょうか？
では、不動産投資は具体的にどのような流れで賃貸収入を得るのでしょうか？管理人のシュンは不動産投資についてはド素人なので、実際に不動産投資に取り組んでいる友人に話を聞きました。
不動産投資で得られる利益や不動産投資のリスクについて知りたい方は以下の記事を参考にされて下さいね。
目次
投資用不動産を探す
不動産投資は投資金額も高額になることが多いため、投資用不動産を選ぶときは慎重に選びたいものです。ですから、まずは投資用不動産を見る目を養うことが大切です。時間をかけて不動産情報に触れることで、見る目を養っていきましょう。
投資用の不動産情報を探す方法は大きく分けると3つあります。
- 不動産会社の提供している情報で探す（ネット、新聞、広告、雑誌など）
- 不動産会社の営業マンに自分の欲しい物件の条件を提示して探す
- 不動産業者以外の誰かから情報をもらう
まずはあなた自身でネット・新聞折込・郵便受けに投函される不動産チラシ等に目を通し、新築・中古・戸建・共同住宅分け隔て無くそれらの物件の中からもし１つ選ぶとしたらどれを選ぶか？というようなゲーム感覚で構いませんので自分なりの価値観と判断力で物件を見比べていきましょう。
様々な物件情報に目をとめながら、購入したいと感じる物件への基準を少しずつ固めていきましょう。例えば、「できるだけ高利回り」や「空室リスクがほぼなし」や「場所が良い」など、最初は漠然とした物件へのこだわりだけで十分です。
数多くの物件情報に目を通すことで、確実に物件を見る目が養われていきます。様々な物件を見ると早く購入したくなる気持ちが沸きますが、そこはグッと我慢して情報に目を通すことに専念しましょう。
同時に興味が沸いた物件は不動産会社に連絡して、実際に見てみましょう。この時に大切なのは物件の内容以上に、不動産会社の営業マンが誠実かどうかを見極めましょう。
不動産物件はどのように物件探しを始めたとしても、最終的には不動産会社を通して物件を購入することになります。従って不動産会社及びその担当営業マンが誠実かどうか、優秀かどうか、といった点が極めて重要です。
実は私は以前、不動産投資で詐欺ともいえる不動産会社に出会ったことがあります…。詳しくは以下の記事を参考にされて下さいね。
悪徳不動産会社と契約した後で問題が表面化しても、非常識な不動産会社は知らぬ存ぜぬで何もしてくれません。それどころか、契約も含めて悪徳不動産会社が有利になるように仕向けられています。100戦練磨の悪徳会社に素人が挑むのはとても困難です。
不動産投資物件を探すときのポイント
ということで、不動産投資物件を探すときにアドバイスしたいことは以下の3点です。
- 良い不動産会社とその営業マンを見る目を養いましょう
- 納得のいく物件選びの基準を作り、良い物件を見る目を養いましょう
- 投資用不動産物件の情報には常に目を通しましょう
物件は数多く見て比較する事で見る目が養われていきます。それは不動産会社の営業マンも同様です。多くの営業マンと会って話をする中で誰が優秀で、誰が嘘つきなのか見極められるようになります。
営業マンとたくさん会って話をする回数を増やすことで、物件を見る目と営業マンを見る目を養っていきましょう。しかし、注意が必要なのはすぐに購入を決めようなどと考えないでください！
営業マンは営業のプロです。「こんなに高利回りのいい物件は他にありません。」、「本来なら私が買いたいくらいです。」、「他にも4名ほど購入を検討されていて、早い者勝ちです。」などなど魅力的な言葉で巧みに契約を迫ります。
不動産投資初心者は最初から購入しないと決めるぐらいの気持ちで営業マンに合いましょう。知り合いに不動産投資家や不動産関連の仕事をしている友人などがいる方は、そのような方にも相談してくださいね。不動産投資は何よりも投資用不動産選びが大切ですから、慎重に決めていきましょう。
事業計画を立てる
投資用不動産を決める際は、事業計画を立てることも大切です。事業計画とは簡単に言ってしまえば不動産投資による収入と支出を事前にはっきりさせ、どのくらいの収益を生み出すかを明らかにすることです。
収入は家賃収入とイコールになるのですぐにわかります。問題は支出です。急な補修費用といった予測が難しい費目はさておき、確実に計算にいれておかないといけないものを並べると以下の通りとなります。
- ローンの支払い
- 不動産会社への手数料
- 不動産管理会社への管理手数料
- 火災保険料
- 不動産取得税
- 固定資産税
- 家賃収入に対する所得税
などです。分譲マンションを購入した場合を例に説明すると、 ローン支払いは、「不動産投資ローン」と言う種類のローンになり、金利も住宅ローンより高くなります。Ｈ２９年８月現在２％～３％程度の金利が主流です。
マンション販売仲介不動産会社への販売仲介手数料は３０００万の物件を購入すると約１００万円くらいです。マンション管理会社への管理手数料は月１００００円程度になります。マンション管理組合への修繕積立金＆管理費は、月２００００円程度です。
火災保険料については、分譲マンションは戸建に比べると安く加入できます。年間１００００円程度から加入できます。不動産取得税は不動産を取得した年だけの支払いで３０００万の建物で５０万円程度となります。固定資産税は年４回に分けて市町村に支払いますが３０００万のマンションで年間約１０万円かかりますが、地方だと６万円だったり安くなります。
家賃収入に対する所得税は家賃以外の収入と合算されて税率が決りますが、課税所得３３０万円以下なら税率は１０％ですので、ざっくりとした計算では家賃の１割が所得税で持っていかれるという事になります。
所得税に関しては、実際に「収入」から「経費」差し引いた「利益」が課税の対象になりますから上手に「費用」を計上することで「税金」を安くする事もできるかもしれません。「節税」というやつですね。
収支の概要はイメージできましたか？ちょっとわかりにいですね・・・。では簡単にしてみましょう。
例えば３０００万円（建物部分２５００万円・土地部分５００万円）の新築分譲マンションを１室購入したとします。年間の収入と支出は以下の通りとなります。
| 収入 | 支出 | |
| 項目 | 家賃：月18万×12ヵ月＝216万 | ローン返済：月11.5万×12か月＝138万
管理手数料：月1万×12か月＝12万 修繕積立金＆管理費：月2万×12か月＝12万 火災保険料：1万 固定資産税：10万 所得税：15万 |
| 合計 | 216万 | 200万 |
※初年度は支出に仲介不動産会社への手数料100万円と不動産取得税50万円の合計150万円が別途出ていくことになりますので赤字という計算になります。
上記の計算でいくと表面利回りは、年間収入（216万）÷購入価格（3000万）で年間7.2％となります。悪くない気がしますね。
しかし、実質利回り（管理費、保険、税金などを入れた利回り）を計算してみると、年間収入（216万－29万）÷購入価格（3000万）で年間6.2％となります。
通常、不動産会社は表面利回りを提示しているところがほとんどです。そのため、不動産を購入する前には事業計画を立てて、実質利回りや空室リスクなども検討することが大切です。
事業計画を立てるポイント
事業計画を立てるポイントは、収入と支出のバランスを見て少しでも収入が上回るように計画を立てる事が重要です。悪徳不動産業者の中には、想定できる収入を大きく見積もったり、支出を隠すところもあります。
もちろんすべての不動産業者が悪徳なわけではありませんが、自分自身で計画を立てることは重要です。また、余りに楽観的な計画を立ててしまうと後々返済が滞ってしまうような事もあり得ますので、計画はある程度厳しい設定で行うようにしましょう。
不動産ローンの事前審査
事業計画と平行して、いや、実際は事業計画を立てる前から進めておかなければいけないのが「融資の準備」です。地元にある都市銀行、地方銀行、信用金庫だけでなくネットでも無店舗型の銀行が不動産投資ローンを扱っています。
どの金融機関にするかは、車や電化製品のように買った後のアフターサービスが必要になる事もありませんからストレートに金利で比較されたらいいと思います。後は金融機関が皆さんに貸してくれるか否かという問題だけです。
そうそう、銀行には収支計画を提供しないといけませんので金利は「このくらいかな？」という辺りでとりあえず設定しておき、事業計画を仮の段階ではありますが完成させておかないといけません。
金融機関にはあなたが開始する不動産投資の事業計画だけでなく、あなたの給与所得や所有する土地があるならそれらの情報も一緒に提供しましょう。
金融機関としては少しでも安心できる案件に融資をしようと考えます。給与所得が少なかったり、詳細まで詰めた事業計画を作っておかなければ、融資条件が厳しくなることもあります。
例えば、私は知り合いの不動産会社社長からある土地を購入しないかと勧められました。「その土地は最近開発が急激に進み、既に地価が強烈に上がってきているが、それでもまだ安い金額で押さえる事に成功したので買ってすぐに売却したとしても高値で買ってくれる会社（もしくは個人）があるから損をする事はない。」との事でした。
しかし、その土地を現金で買うような資金力がなかったので、不動産会社社長と一緒に銀行に行き融資を依頼しました。すると銀行はあからさまに難色を示しはしませんでしたが、数日後の融資審査の結果に彼らの考えは如実に表れていました。
私の「土地購入費用の融資」審査結果は「貸してもいいよ」という事ではありましたが、
とんでもない条件でした。返済期間は３０年を希望したのに銀行が提示してきた期間は「１０年」でした。当然返済期間が短いという事は毎月の返済額も強烈な金額になってしまいます。
この土地はどんなに早くても私が買ってから次の買い手に売却できるまでは半年から１年くらいかかると言われていたので強烈な返済額も１ヶ月～２ヶ月ならまだ踏みとどまれるかもしれませんが到底１年も持たない事は考えるまでもない事でした。
という事で、この銀行ははっきりと「貸さない」とはいいにくかったのでしょうが、「こんな条件で借りられるものなら借りてみろ！」と言っているのと同じような条件をつけて、
実質的に融資を断ってきました。
この案件で銀行が一番気にしたのは「この土地を購入した後でどう活用するつもりですか？」という点でした。それはそうですよね。単に土地を持っていても何も生み出しませんから。
不動産会社の社長が「すぐに全部売るか、あるいは少しずつ切り売りしても良い。」と銀行の融資担当者に説明していましたが、それでも銀行は「ホテルか何かを建てたりする予定でもあるんですか？」などとしきりに何かを上に建てる予定はないのかと確認してきました。
このように、銀行はシビアに「収益が挙がらなさそうな物件や、返済が滞る危険性がありそうな物件」かどうかを判断してきます。また、物件のリスクだけでなく借り手であるあなたに対してのリスクも見極めようとします。
不動産ローン事前審査のポイント
できるだけ多くの金融機関の「不動産投資ローン」の金利を比較しましょう。金融機関は融資条件を決める上で該当物件自体の収益性も当然見ますが、あなたの総合的な信頼度も加味されます。少しでも審査が有利に運びそうな情報は積極的に提供するようにしましょう。
不動産会社と売買契約
ローン審査が無事に通るといよいよ売買契約手続きに移ります。この手続きを行えば投資用不動産物件はあなたのものとなります。この手続きは不動産会社の用意した「重要事項説明」や「契約内容説明」の内容を営業マンと一緒に確認していき、内容に問題がなければ最後に印鑑を押して終わりという感じで極めて事務的に進んでいきます。
これらの書類の内容は至って常識的な不動産売買に関する決まり事が書かれていると思っていただいて構いません。当然の事が書かれているだけですが、念のためしっかりと確認しておきましょう。
また、遅くともこの時までに「手付金」を支払い、あなたが買おうとしている物件を他の誰かに取られないように不動産会社にキープしてもらわないといけません。それは売主に「急に気が変わったから売るのや～めた。」と言わせない為の意味合いもあります。
「手付金」は金融機関からの融資とは別に自分で現金を用意する必要があります。現金で不動産会社に支払うか、指定された不動産会社の銀行口座への振込みになります。金額の相場は物件価格の１０％～２０％と言われますが、実際の手続きでは手付金は「１００万円」とする事がほとんどです。多少の金額なら営業マンと交渉して上げ下げする事もできない事はありません。
とは言え、現金を１００万円準備できなければ契約手続きができない事も事実ですので、頭金とは別に必ず１００万円を準備しておくようにしましょう。
不動産会社と売買契約をむすぶポイント
特に不動産投資に慣れていない方は、契約書を読むのも一苦労でしょう。基本的には当然の内容しか書かれていませんが、もしも不利になるような内容があると後から問題となりますので、しっかりと確認する必要があります。
可能であれば「マンション近隣の治安は問題ないか？」とか「ゲリラ豪雨が降った場合に駐車場に浸水するような事はないか？」、「ゴミはいつ、どのように出すルールなのか？」といった実際に物件に入居者が入った後で起こりそうなトラブルのＱ＆Ａは事前に確認した方が良いです。
不動産物件の引き渡し
ついにあなたのものとなった物件のカギを受け取る日がやってきました。カギの引渡しが行われた瞬間に物件はあなたの所有物になり「夢が１つ叶った！」と思わず顔がにやけてしまうかもしれませんが、同時に責任もついてくる事になりますからご注意を！
カギを受け取り物件の管理責任が皆さんに移った後はその物件に生じた問題は皆さん自身で解決しないといけません。先の章で火災保険について触れましたが、カギを受け取る時までに火災保険をかけておかないと、万一引き渡し直後のピカピカの部屋が放火されて黒こげになってしまっても誰も修復費用は払ってくれません。
さて、カギを受け取ったらデジカメ片手に部屋を確認しに行きましょう。まずは手始めに建物の概観を１枚パシャっと撮ったら、部屋の隅々までたくさん撮りまくりましょう。
なぜ撮りまくらないといけないかと言いますと、記念になるというだけでなく、賃貸入居者を募集するに当たって管理をお願いする不動産会社からデータ提供を求められる可能性があるからです。
不動産会社にも管理の都合上部屋のカギを渡さないといけませんので、そのカギを使って必要な写真を不動産会社が撮ってくれる場合もありますが、せっかく物件を見に行くのでしたら念の為に写真を撮りまくっておけば間違いありません。
また、写真を撮りまくるだけでなく、設備類の不具合（歪んでいて戸がしっかりしまらない、水道の蛇口が硬い、電気がスイッチを入れても点かない等々）も確認しておきましょう。
なお、中古物件を購入するときは「現状引渡し」という条件がついている場合があります。それは「値段は安く設定しておくけど多少の不具合は我慢してね。それが嫌なら買わないか、あるいは買った後で自分で修理してね。」という意味ですから、中古物件は入念に不具合を確認しないといけません。
そして、もし生活するのに不自由と感じるような不具合があればすぐに修理しておかないと、入居者がいつまで経っても決まらないという事になるかも・・・。もちろん不具合は事前に確認しておきましょう。
ローン契約とお支払い
契約手続きが終わると最終仕上げの購入代金の支払いとなります。数千万円の超高い買い物ですが、安心して下さい！もちろんジェラルミンケースに多額の現金を入れて持ち運んだりする必要はありません。
振込み期日を融資してくれる金融機関に指定しておけば、その日に合わせて金融機関は直接売主の指定口座に売買代金を振り込んでくれます。
ローン支払い開始時期は金融機関との相談事ではありますが、融資が実行された翌月もしくは翌々月になる場合が多いでしょう。運が良ければこの時点で入居者が決まり、入ってくる家賃をローン支払いに当てられます。入居者が決まらず家賃が入ってこない状態の場合はローン支払いの金額は持ち出しになります。
場合によっては半年ほど入居者が決まらない場合もあります。一番早く決まる可能性が高いのは２月・３月頃に入居の募集をかけて春の転勤シーズンで転居先を探している人に選んでもらうパターンでしょう。「半年以内に入居者が決まればいいか。」くらいののんびりした気持ちでいられるような事業計画を立てておかれる事をお勧めします。
他にも物件を管理する管理会社に支払う管理手数料やマンション管理組合に支払う修繕積立金・管理費の支払いはすぐに始まります。この２つの費目で３万円くらいの金額になります。
どっちにしろここまで来たら、事業計画通りに進めていくだけですので、特にこの時期にどうこうすることはありません。万が一、あまりにも入居者が決まらない場合は自分で住むという選択肢もありますが、不動産会社から家賃の値下げを打診されることもあります。
賃貸収入or 不動産売却益
投資用物件への入居者が決まり、家賃が入り始めると「ああ、やっと家賃が入ってきた。これで一安心。」という気分に浸れるでしょう。そして毎月家賃が振り込まれている事を銀行通帳で確認する度に幸せな気分になる事でしょう。
ただ、不動産投資を始める時から考えておかないといけないのは「もしこの物件を売るとしたらいつがいいのか？」という事です。もちろん売らずに最後まで所有してずっと家賃収入を稼ぎ続ける選択肢もあります。
しかし、もしあなたが新築建物を購入したとしても２０年、３０年経つと当然構造物は劣化していきます。そうなった場合には補修費用はあなたが負担しないといけないのです。これは戸建だろうが共同住宅だろうが同じです。
毎月マンション管理組合に支払う修繕積立金は「エレベーター、廊下、階段」といった共有部分の補修に充てる積立金ですので、皆さんの「専有部分」である部屋の中の故障箇所の修理には基本的に使えません。
ですから、ある程度築後の年数が経つと必ず補修費用という出費が発生します。それを払ってでも物件を保有し続ける選択も有りますが、ある程度の年数が経過したら思い切って売却するという選択についても早い時期から検討はしておいた方がいいでしょう。
もちろん検討したからといって必ず売却しないといけない訳ではありません。売却するつもりで色々と情報を日頃から集めておくと、きっと「売り時」が肌で感じられるようになるはずなので、「その日」の為に準備は早目にしておきましょう。
ちなみに不動産は、所有期間が５年以下だと税率が３０％だけど、５年超だと半分の１５％に下がります。ですから基本的には最低でも５年は持っておいた方がいいです。ですが、現在は不動産バブルなので、不動産価格が高いうちに売り抜けるという選択肢もあります。
この辺は経営感覚が問われるところですが、満足いく物件であれば5年以上の保有が得策でしょう。あとは、所有物件の周りの環境の発展具合や人口の増え方、減り方などを検討して売り時を決めてもいいでしょう。
不動産投資のはじめ方まとめ！
不動産投資は物件を見る目と不動産会社を見る目が養われると、とても高利回りの投資となります。不動産投資はなるべく多くの物件に目を通し、これだと思ったものにだけ投資するように心がけてくださいね。
不動産投資に成功した方の中には、年収１億円から10億円まで稼ぐ方もいます。そのような方は、地道に事業計画を立て、何度も物件を見て回って投資用不動産を選んでいます。
また、本当の優良な物件は不動産会社の関係者や社長が持っていくため、そのような知り合いを持つことができるととても有利になります。不動産関係者とつながりを持っていれば、なおさら不動産投資は成功しやすいでしょう。
日本経済は財政破綻の危機もあり、円の価値はいつ下がるともわかりません。そのため、現物資産である不動産投資も人気が出てきています。不動産投資に興味がある方は、まず様々な情報に目を通すことで、投資不動産物件を見る目を養ってくださいね！
