資産運用の思考

資産運用のポートフォリオを考える。金融商品と不動産の違いは?

資産運用を行う上でポートフォリオを整えることはリスクとリターンを管理することにつながります。

今回は資産運用を行う上で金融商品(株式、投資信託、貯金、保険など)と不動産をどのような割合で行っていくか考えていきたいと思います。

金融商品と不動産の違いは?

まず金融商品と不動産の違いを抑えましょう。最も大きな違いは借り入れができるかどうかです。不動産投資では借り入れができますが、一般的な金融商品は借り入れができません。

そのため、金融商品である程度の運用益を求める場合はそれなりの自己資金が必要です。これが金持ちはより豊かになっていく理由ですね。

一方で不動産投資は銀行で借り入れができるため、少ない自己資金でもそれなりの運用益を期待できます。これは運用資金の少ない投資家から見ると非常に魅力的です。さらに不動産のような現物資産はインフレや日本の経済破綻に強いという特徴があります。

金融商品が経済や景気によって損益を大きく左右される反面、不動産は経済の影響を受けにくいのです。

ただし、銀行から借り入れをして不動産投資をする場合、借入金返済リスクや金利上昇リスク、空室リスクや修繕リスクなど様々なリスクがあります。さらに、本当に良い不動産投資話は私たち一般投資家には回ってきません。基本的に私たち投資家の誰もが購入することのできる不動産はいわば買いたい人が少ない投資商品と考えた方が良いでしょう。

また、不動産のデメリットの一つとして現金化に時間がかかるという側面もあります。たとえば、金融商品であれば突然資金が必要となった場合はすぐに現金化できます。そのため、利益を確定したり損切を行うときもすぐに動くことができます。逆に不動産は現金化するのに時間がかかるため、売りたいときに売れないことも多いです。

金融商品と不動産の違いをまとめると以下のようになります。

金融商品 不動産
運用資金 全額自己資金 銀行借り入れ可能
現金化 いつでも可能 時間がかかる
市況 日々変化 年単位で変化
景気の影響 大きく影響を受ける 影響を受けにくい

このように金融商品と不動産には特徴があり、経済や景気の状況も踏まえてポートフォリオを組むのが良いです。

2018年は金融商品を多くしたポートフォリオを持つ

2018年7月の現状を踏まえると、金融商品のポートフォリオを増やしていく方が良いと考えています。2020年の東京オリンピックを前に不動産市場はかなり価格が高騰しており、すでに都心の一部の不動産は売れ残って値崩れを起こし始めています。

不動産市場は今が売り時でこれから不動産投資を行うにはリスクが高いでしょう。2018年は金融商品を運用しながら不動産市場が買い時になるタイミングを待つのが良いでしょう。

不動産の買い場はいつ?

では不動産市場の買い場はいつなのでしょうか?

私自身は日銀が行っている金融緩和が限界を迎える一歩前が不動産投資のタイミングだと考えています。

2018年現在、日銀は日本国債や日本株を大量に買い入れることで無理やり好景気や株高を演出しています。このような無理な政策がずっと続くとは思えません。このままではそれこそ異次元のインフレが起こる可能性もあります。

そのため、私はそのようなインフレが起こる前に不動産に資産を変え、資産を守りつつ借金を目減りさせるという戦略が良いのではないかと考えています。具体的には長期金利が上がりだしたら現金や貯金など日本円の暴落リスクが高まるので不動産を購入したいと思います。

ですから2018年は不動産については市況を見ながら優良物件を見極める目をつけていきたいと思うのです。繰り返し不動産屋さんに足を運びながら、物件を見る目を養っていきたいと思います。

また、不動産の良い情報は優良顧客である既存の不動産投資家にしか回ってきません。ですから、不動産投資の師匠を持ち、買い場をじっくりと待つことが大切だと感じています。

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