沖縄でゲストハウスを経営をして2年が経ちました！ゲストハウス経営をはじめて3か月で新型コロナウイルスが流行し、一時はどうなるかと思いました( ﾟДﾟ)。いや～大変でした！今は何とか軌道に乗せることができたので、この2年間で感じたことや友人によく聞かれることを紹介しますね！
- ぶっちゃけ儲かるの⁉
- 上手くいくためのコツはあるの？
- ゲストハウス経営のメリット・デメリットは？
- 大変だったことや楽しかったことは？
- 沖縄ゲストハウス経営の将来性は？
ざっくばらんにお伝えします。ちなみに物件はこんな感じです。遊びに来てね！
目次
ぶっちゃけ儲かるの⁉
ぶっちゃけ儲かりますが、安定感はありません！観光業は景気動向に大きく左右されます。景気が良い時や夏場の観光シーズンは儲かりますが、景気が悪くなったり観光シーズンが過ぎると収益は落ちますよ。特に今回の新型コロナウイルス流行ではびっくりするほど収益が落ちました( ﾟДﾟ)。
私の宿の1年間の収益を出してみると以下になります。新型コロナウイルスの緊急事態宣言が発令された後は毎回キャンセル祭りでした！特に1回目の緊急事態宣言では4月と5月のゴールデンウィークの予約が全てキャンセルになり、損失は60万円ほどでした。
私は2019年の11月～ゲストハウス一番座をはじめました。初月の売り上げは227,134円です。初月にしては良い調子だとびっくり！経費として毎月に120,000円ほど使いますので、利益は100,000円くらいです。
経費120,000円の内訳は以下の通りです。
- 家賃60,000円
- 宣伝広告費20,000（AirbnbやBooking.comへの送客手数料）
- 電気水道光熱費15,000円
- 清掃委託費12,000円
- アメニティー（歯ブラシ、シャンプー、お水など）5,000円
- 雑費5,000円（トイレットペーパーや調味料など）
- Wi-Fi利用料金3,500円
- 会計ソフト1,200円
経費については年に1回は家具の修繕やお布団カバーなどの消耗品の買い替えが必要です。年間で20万円ほど使いました。清掃委託費については業者を通さずに自分でできない日だけパートの方にお願いしています。業者を通すと1回約9,000円の清掃費用がかかります。利益はかなり減ってしまうので自分でパートを探す方が良いです。
ゲストハウスを運営して1年半の利益をまとめてみました。新型コロナウイルスの流行で打撃を受けましたが、300万円の利益が出ており、初期投資分（改装費約200万円）は回収できています。利益率も高く、それなりに儲かるビジネスだと言えます。一方で緊急事態宣言中は売り上げが5,000円の月もあり、安定感はありません( ﾟДﾟ)。
| 初期投資 | 2,000,000 |
| 売上 | 5,853,828 |
| 経費 | 2,797,758 |
| 利益 | 3,056,070 |
私は本業として会社経営や投資も行っています。ですから安定感がなくても、副業としてゲストハウスの収益には満足しています。しかし、ゲストハウス事業を本業として行っていく場合は物件数を3件以上確保したいところです。3件を軌道に乗せることができると安定してくると思います。
また、注意点もあります。新型コロナウイルスの流行時には宿泊施設にも二極化がみられました。緊急事態宣言中でもゲストが来てくれる宿もあれば、空室率が上がって経営難になる宿もありました。私の宿はビーチから30秒という地の利に恵まれ、運よくゲストが入ってくれていました。しかし、特徴のない宿は人が入らず厳しそうでした。
特に都心部で明確なコンセプトがなく、他の観光客と共有スペースのあるような宿はとても厳しい様子でした。
ゲストハウス経営を軌道に乗せるコツはあるの？
ゲストハウスの経営で大切なことは、喜んでくれる人に来てもらって、合わない人が来ないようにすることだと思います。そのためにも『どんな人に来てもらいたくて、その人は宿でどのように過ごすと豊かな体験ができるのだろうか？』を考え続けて経営していくことを大切にしています。宿のコンセプトを明確にしていくのです。具体的には以下のように、ゲストは何を求め、どんな体験を感じたいのだろうかと考え続けています。
- どんなゲストに来てほしい？
- ゲストは宿でどんな過ごし方をしたい？
- ゲストは宿でどんな体験ができる？
- ゲストは何を求め、どのように生きたい？
- ゲストはこの旅を通して何を感じる？
たとえば、私のゲストハウス一番座は以下のコンセプトで経営しています。
どんなゲストに来てほしい？
沖縄の伝統や文化、自然に興味がある海外の家族です。子供は3名、4歳～12歳の育ちざかりです！観光地を周るよりもその土地の人に触れ、文化に触れ、自然を大切にしています。素晴らしいサービスよりも人とのつながりを重視し、家族の絆と豊かさを深めて暮らしたい温かな人たちです。
ゲストは宿でどんな過ごし方をしたい？
朝は小鳥のさえずりで目を覚まします。波の音を聞きながらビーチを散歩すると、海から温かい日が昇ります。こどもたちは貝殻拾いに夢中になります。 昼は透き通る海で色とりどりの熱帯魚と遊びます。少し疲れたら、風を感じながらハンモックでお昼寝。ログハウス風の2段ベットからは、こどもたちのはしゃぎ声が聞こえてきます。 夜は近くの市場で買った食材で、沖縄料理。お腹がいっぱいになったら、テラスで満点の星空を眺めます。晴れた日は流れ星が空いっぱいに降り注ぎます。非日常的な暮らしの中から家族の存在を感じて過ごします。
ゲストは宿でどんな体験ができる？
沖縄にしかない島の時間を体験できます。何もかもがゆったりで、柔らかく、豊かな時間です。沖縄の文化、おおらかさとのんびりさは家族を包み込みます。日常の忙しさでは感じることのできない、大切な人の温かさを深く感じます。ゆっくりとお互いのことを聴き、語り、感じ合う体験ができます。
ゲストは何を求め、どのように生きたい？
忙しい日常生活の中では、時間があっという間に過ぎていきます。仕事や家事の慌ただしさに、ついついイライラして大切な家族に怒ってしまうこともあります。でも、心の中では家族が自分の人生にとって、最も大切な存在であることはわかっています。自分自身のゆったりした気持ちや温かさを大切にしたい。家族でのんびりと、豊かな気持ちで暮らしていきたい。ゲストは穏やかな気持ちになって、素直な自分で生きたいと感じています。
ゲストはこの旅を通して何を感じる？
大切な人とのんびり過ごす旅は、一生の思い出となります。ゲストに何かつらいことがあったとき、もしくは死を目の前にしたときに思い出すのは家族と過ごした豊かな時間であってほしいと思います。慌ただしい日常生活では、本当に大切なことを忘れがちです。この旅を通してゲストにとって豊かさの源泉を感じられると何よりも嬉しいです。
ゲストのイメージが明確になればなるほど、宿はそのようなゲストが集まってきます。宿の内装はもちろん、写真の撮り方や文章の伝え方もゲストに合わせて作るからです。ゲストが明確になればなるほど、宿の運営はとても楽で楽しくなります。何を求めているかを感じ、何が必要かがわかるようになってくるのです。
たとえば、私の宿にはテレビがありません。私の宿のゲストが求めているものを考えた時に『テレビは必要ない』と考えています。家族でゆっくり過ごすために、お互いを感じるためにテレビは不要です。そして、テレビを置かないと選択することで、宿に合わない人を遠ざけ、合う人を近づけることができます。
ゲストのイメージを明確にすることで宿のコンセプトは固まり、自然とあなたのイメージ通りのゲストが来るようになります。そして、ゲストの体験はレビューにも表れます。あなたが感じてほしい体験がレビューに表れるようになったとき、ゲストハウス経営は軌道にのったと言えますよ！
友人のゲストハウス経営の失敗例も紹介
失敗例も紹介しておきますね。宿のコンセプトを考えていなかった場合に起こる失敗です。友人は資産家で事業にも成功している経営者です。宿も賃貸ではなく、ローンを組んで3件同時購入です。とにかく動きが速いのです( ﾟДﾟ)。
改装は業者に依頼し、家具はニトリでそろえていました。内装、家具、すべてが新しく清潔感は抜群です。ただし、内覧してみるとあまりにも奇麗な普通の家なのです。沖縄まで来てくれるゲストには『旅に求めていること』があります。その体験は日常では味わえません。だから旅に出ます。
多少不便でも、『沖縄のリゾート感』や『ゆったりとした島時間』、『穏やかな人との出会い』など求めていると思うのです。私は友人の宿を内覧したときに、どんなゲストが喜ぶのかピンときませんでした。友人に「どんな人が喜びそうな宿？」と聞いてみましたが、「一戸建てだから、大人数で借りる人が多いと思うよ。」という答えでした。
コンセプトが曖昧なため、宿の写真や紹介文もすべての人に向けて書かれています。すべての人に向けて書かれた文章は、誰にも届きません。すべてが無難になってしまうので、ゲストは宿でどのように過ごすのかイメージができなくなるからです。
結果としては、新型コロナウイルスの流行でお客さんが減ってしまいました。宿泊料金を下げてもお客さんは入らず、たまに入ったと思うとお部屋をとても汚されて困ったと話していました。お部屋を汚すゲストが来るのは運もありますが、それ以上にそのような人が来るような見せ方になっているからです。
ゲストハウス経営は景気が良い時は普通の家でもゲストが入ります。とにかく観光地を周りたいという人は、寝る場所があれば良いので、寝ることができれば満足です。しかし、それでは大手のホテルと競合してしまい、価格を下げないと選ばれないでしょう。今回の新型コロナウイルスのような事態になると、コンセプトの無い宿は厳しくなります。
ゲストハウス経営のメリット・デメリットは？
ゲストハウス経営に何を求めるかによってメリット・デメリットは変わってきます。
たとえば、自分が働かずに収益をあげる経営を目指した場合、ゲストとの交流は時間がとられるためデメリットとなります。逆に、ゲストと仲良くなりたい経営者にとってはメリットとなります。
私が民泊経営をはじめた理由は3つです。
- 世界中の人と交流して世界観を広げたい
- 将来、海外に移住する候補地を探す
- 子供たちに世界中の人と交流する機会を作れる
このような理由から民泊経営をはじめた私にとって様々なメリットがありました！
一番のメリットは世界が広がること
民泊経営をやっていて最もメリットだと感じたことは、自分の世界観が広がることでした。普段は会うことのない『国際弁護士』や『不動産ブローカー』、『自然保護活動家』、『写真家』、『舞踏家』など様々なゲストとの出会いがありました。
国際弁護士からは、企業間の裁判やベンチャー企業投資などの話を聞きました。不動産ブローカーからは海外不動産がどのように値上がり、今後はどの国が有望なのかを聞きました。自然保護活動家は毎日のようにビーチクリーンで大量のマイクロプラスチックを集めており、その有害性について教えてくれました。写真家は仲良くなってゲストハウス一番座の写真を撮って送ってくれました。現在、私の宿で使っている写真は彼が取ってくれたものがほとんどです。舞踏家はビーチで日の出とともに音楽を奏で、とても神秘的な舞いを披露してくれました。
その他にも様々なゲストとの思い出があります。私は世界中を旅して人と付き合うのが好きです。ですが、ゲストハウスに世界中から人を集めた方が早いのではないか？という理由からゲストハウスをはじめました( ﾟДﾟ)。この目論見は達成されていると感じています。やったー！！
特に子供たちはとても視野が広くなったように感じます。ゲストと遊ぶのは家族ぐるみがほとんどなので、子供同士でも遊びます。最初は言葉の壁でモジモジしていた子供たちも、遊び始めるとあっという間に仲良くなります。子供のころから言葉や文化の壁を越えて交流できるのは本当に素晴らしい体験になると思います。
英語が上達する
もう一つのメリットは英語が上達することです。相手のことを知りたいですし、コミュニケーションを取りたい場合、やっぱり実践が一番です。上記で紹介したゲストの中で日本人は舞踏家だけです。他のゲストとはすべて英語で話しました。実はお酒を飲みながら話したゲストとの会話はほとんど聞き取れず、酔ってうなずいているだけでした( ﾟДﾟ)。それでも、彼らは聞いてくれていると感動し、「You are best friend!」と酔っぱらって叫んでいました。ごめんなさい！実は全然聞き取れずにうなずいているだけでした！
あなたがどんなゲストに来て欲しいかにもよりますが、外国人が頻繁に来る宿の場合はとにかく英語が上達します。私は海外移住を考えているので、英語が上達するのはとてもありがたいです。
仕組みさえ作れば収入は自動化できる
最後のメリットは収益の自動化です。ゲストハウス経営は軌道に乗せれば収益の自動化も可能です。私はゲストと仲良くなりたいのでメールのやり取りは自分で行いました。やろうと思えばゲストとのやり取りから清掃までを業者に委託することができます。
実際に15棟の民泊物件を経営している人も知っています。彼は物件の立地やデザインに全力を注ぎ、運営は業者に委託することで多くの物件を管理しています。コロナ前は月に150万円以上の利益が出ていたようなので、かなり良い収入源になっていたようでした。
一番のデメリットは収入の安定感に欠けること
最もデメリットだと感じることは収入の不安定さです。私が民泊を経営してすぐに新型コロナウイルスが直撃しました。40万円の売り上げが出た次の月が10万円ということもあります( ﾟДﾟ)。初めての緊急事態宣言では50万円分の予約がキャンセルになりました。
また、夏場の観光シーズンと冬場でも収益は大きく変わります。まさに、観光業が景気動向産業ということを肌で感じました。正直、私はゲストハウス経営を本業としてやっていく気にはなりません。本業としてやっていく場合は景気に左右されないアパート経営なども含めて経営すると良いと思います。
大変だったことや楽しかったことは？
まず運営をして大変だったことは3つあります。
- 新型コロナウイルスの流行・・・
- 近隣住民と関係づくり
- 神様お客様がやってくる・・・
新型コロナウイルスの流行・・・
何よりもまずはこれです( ﾟДﾟ)！特に海外の人をターゲットしていた私の宿はキャンセルも多かったです。コロナ禍では宿を日本人向けのコンセプトに変更するなどして対応していきました。日本人は清潔感やお得感や利便性を求めます。そこに宿の見せ方を合わせていきました。
現在は再び海外の人に向けた見せ方にしています。海外の人は伝統や文化や体験を求めます。その土地の風土を感じたい人が多いため、そこを前面に出しています。宿の見せ方によって泊まりに来るゲストのタイプはびっくりするほど変わりますよ( ﾟДﾟ)。
近隣住民との関係づくり
近隣住民と関係性を築くことはとても大切です。ゲストが心地よく暮らせるかどうかは近隣住民とのちょっとした挨拶や会話も大切だからです。特に私の宿に来るゲストは沖縄の文化や人に興味を持ってくれています。だからこそ近隣住民にゲストは受け入れてもらえるような素地を作るのは私の役割の一つです。
特に新型コロナウイルスの流行後はゲストが入ると心配する人もいます。そのような近隣住民に定期的に挨拶をしたり、自治会の集まりに顔を出して宿への想いや迷惑をかけない努力を伝えていく必要があります。コロナ禍では宿に否定的な人もいますが、受け入れてもらえる努力は必要だと思います。
神様お客様がやってくる・・・
ゲストの中にはお客様は神様だと言わんばかりに要求が多い人がいます。『空港まで迎えに来てくれない？』や『テレビがないからどうにかならない？』、『BBQがしたいけどBBQセットと食材を用意できない？』など、最初は大変でした。ハウスルールやハウスマニュアルを設定し、宿泊料金を上げることでこのようなゲストはほとんど来なくなりました。
ただし、今でも稀に神様お客様はやってきます。このようなゲストに限って、ハウスルールやハウスマニュアルを読んでくれません( ﾟДﾟ)。かなり面倒ですし、お部屋も汚します。私は私の宿に合わないと思ったら、ホテルなどサービスの良いところを紹介しています。
また、神様お客様を見分ける方法は簡単です。メールのやり取りで最初に自己紹介を入れてくれる人は大丈夫です。『私はアメリカから来た～です。仕事は～をしていて、家族は～名です。』と自己紹介から始まる人は、私たちホストを人として見てくれています。素敵な人が多く仲良くなれます。逆に最初から『BBQコンロありますか？』という質問が来る人はおやおや？となります。返信すると次は『宿泊費は安くなりませんか？』と返ってくることもありました。
そして、楽しかったことはたくさんあります。
- 世界中のゲストとつながる！
- ゲストと一緒に泳ぐ！食べる！
- ゲストを家に招待して夜まで語り合う
私の場合、楽しかったことの全部がゲストとの思い出です。たぶん、私がゲストハウス一番座を閉じることになったとき、思い出すのはゲストとの楽しい思い出だろうなと感じています。ゲストハウスでこれだけ儲けて、これだけ利益が出たな～と懐かしむことはないでしょう。
カナダのトロントから来たゲストとは今でもInstagramで連絡を取っています。カナダに来たときは家に遊びにおいでと言ってくれます。アメリカから来たゲストとは週に3日遊びました。BBQから川遊びまでです。子供たちはとても仲良くなり、服のおさがりをもらって大喜び。彼らが変えるときは子供たちも寂しくて泣いてしまいました。
いろいろな思い出がありますが、世界中の人と交流したい人にとってゲストハウスは本当におすすめです。ただし、嫌なゲストもいますよ。割合は20組に1組くらいですが、とことん汚したり物を壊して知らん顔のゲストです。まあ、嫌な人と出会うことは、良い人と巡り合うために通らないといけないものですからね。嫌な人を気にするのは人生の無駄です。すぐスルーです( ﾟДﾟ)。
沖縄民泊経営の将来性は？
私は沖縄のゲストハウス経営の将来性は今より厳しくなると思っています。3つの理由があります。
- 観光客が戻るには時間がかかる
- 世界のトレンドは地球環境保護へ
- 宿泊施設が増えすぎている
観光客が戻るには時間がかかる
2019年には沖縄を訪れた観光客は1016万人です。なんとハワイと同じくらいの観光客です。ところが2020年は新型コロナウイルスの流行で63％減って373万人となりました。2021年以降は観光客も増えていますが、感染症の流行やオンラインを活用した観光体験等によって増加は緩やかになっていくと考えています。1000万人を超えるのは時間がかかるでしょう。
世界のトレンドは地球環境保護へ
ハワイは新型コロナウイルスの流行によって観光客が激減しました。その結果、海の水質が改善し、透明度は60％も上がりました。ハワイでは今、政策を見直して過度の観光依存から脱却し、地域経済と自然環境の両方を持続可能なものにする方向にかじを切り始めました。観光客の制限や観光税（観光客から1人当たり20ドルを徴収する）を取り入れて環境保護に力を入れはじめたのです。この流れは世界に波及すると思います。
沖縄でもオーバーツーリズムによって環境は大きなダメージを受けています。世界のトレンドは地球保護に向かい、観光客の制限や観光税の導入などによって手軽な観光はできなくなってくるでしょう。私としてはたとえ、観光客が減っても地球環境を守るためなら大賛成です。
宿泊施設が増えすぎている
沖縄の宿泊施設数は2019年で年間19.5％増の2488軒と過去最大の伸び幅を記録しました。さらに新型コロナウイルス流行時にも伸び続け、19年連続で増え続けています。今後はコンセプトや特徴のない宿が生き残るのは難しくなっていくでしょう。
また、もう一つ課題があります。沖縄は宿泊施設が多い割に観光施設や体験型の施設が少ないです。特に富裕層が過ごせるような体験型施設は少ないため、富裕層が沖縄観光に来ることはほとんどありません。これは長期的に見ると大きなマイナスです。
多くの人が押し寄せて環境破壊やオーバーツーリズムにつながる上に経済的なメリットも少ないからです。環境を守り収益性を高めるために、沖縄でゲストハウス経営を行う場合は富裕層向けの高価格帯物件を作るのが良いかもしれませんね。
沖縄でゲストハウス経営まとめ！
沖縄でゲストハウス経営は軌道に乗せることができればコロナ禍でも儲かります。一方で軌道に乗せることができていない施設は苦しんでおり、二極化が進んでいます。また、景気動向産業のため、安定感は抜群にありません！本業としてやりたい場合は賃貸物件の経営など安定性の確保が必要と感じます。
将来的には現在の宿泊施設の多さや世界のトレンドを見ると厳しくなっていくと思います。収益重視でゲストハウスをはじめるなら、思い切った先行投資を行って富裕層向けの物件を持つ方が良いでしょう。また、観光客が楽しめる体験型の観光施設はまだ足りていません。観光施設の方が収益性は高いでしょう。
ゲストハウス経営がおすすめな人は世界中から来るゲストと交流したいという人です。いろいろな人と交流するのが好きという人にはゲストハウス運営はとてもおすすめですよ。もし、あなたがゲストハウス経営を考えているなら、ぜひ私のゲストハウスに遊びに来てくださいね！ゲストハウスについての情報交換や家族や人生のことなど、いろいろ語り合いたいですね。
それでは今日もEnjoy yourself!!
